叶檀谈2019房价 2019年房价预测

核心观点

2018年的房地产市场延续着“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”基调。从“限售限价”到“摇号买房”，一二线城市楼市热度持续降温，市场观望情绪渐浓；伴随着“棚改货币化”的“功成身退”，三四线城市的房价上涨也得到了遏制。

但近日全G三个城市菏泽、广州、珠海相继迎来房地产调控松绑，市场预期逐渐升温，明年的房地产市场是否将回暖？在叶檀看来，一些城市的限售Z策、房贷利率确实有所松动，但这不意味着全面放松，如果指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。

知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人

华鑫股份首席经济学家 叶檀

在2018城市CBD商业综合体领袖价值峰会暨武汉绿地中心全球首发上海站活动上，《陆家嘴》杂志独家对话知名财经评论家、财经作家、叶檀财经创始人、华鑫股份首席经济学家叶檀，就2019年的房地产市场趋势进行讨论。

高房价相当于另类税收

《陆家嘴》：过去十余年，大部分人的资产升值来源于房地产，但在当下，高不可攀的房价让许多年轻人倍感压力，你认为高房价的核心问题在哪里？

叶檀：我觉得存在有它的合理性，因为高房价其实是作为一种另类的税收存在，所以正是因为高房价，使得中G的城市发展特别快，它有财富转移这样一个税收作用。

但是现在房地产的预期确实发生了变化，我们发现从购房这一块来说，购房者的信心其实已经连续下降，包括房产中介、经纪人，他们的信心也在今年6月到达高峰之后开始下降。

其它的数据也可以印证这一点，从二手房的数据以及去化周期，以及G家统计局的数据来看，大部分城市的指标已经处于一个连续下滑的态势。

房地产的预期已经比较明确，但我不认为房地产会暴跌，因为从货币、经济周期来看，以及房地产对于地方财Z的作用来看，现在还不足以让房地产市场暴跌，所以我认为房地产市场将在一个区间震荡，上有顶、下有底。

对于个人的配置来说，我们发现最专业的投资机构，包括开发商，他们已经开始发生变化。

很多开发商已经在他们的名称里去掉了房地产，出现了一个改名的热潮，这具有风向标的意义。很多开发商已经开始多元化运作，尤其是向全服务链条，以及其它的实体经济转型，像万科像服务转型，碧桂园、恒大向实体转型，这些都非常明确。

最近在北京和广州，具有G资背景的开发商拿地比较多，说明一些民营开发商已经在转型，而整个的房地产以前的盈利模式和链条已经发生了变化。

这个是企业做出一个选择，对于个人投资者来说显然也是如此。既然是上有顶、下有底，刚需就应该出手，但是作为资产配置来说，手上大部分资产集中于房地产，显然不是一个好的方法。

现在已经进入后房地产时代了，在房地产上的配置应降低到50%，甚至更低，这还是有利的。

《陆家嘴》：最近，山东省地级市菏泽打响了房地产市场宏观调控Z策松绑的第一Q，你对2019年房地产市场的Z策调整有哪些预期？

叶檀：我觉得不用去预期Z策，现在是千城千策，有的地方房价跌得比较厉害，或者在土拍的时候很难卖出去，这样的地方肯定得稍微调整。

我们也看到某些城市的房贷利率有所放松，但这绝不意味着全面放松，所以指望像以前一样彻底放松，出现一个房地产的反弹，可能性不大。但是在局部地方会有所放松，甚至局部的地方Z府会有一些托市行为，比如说开发商卖的太低，其实Z府还是会介入的，因为它担心影响整个市场的信心和整个市场的定价系统。

我觉得如果大面积彻底放松房地产调控，就说明这次调控又失败了，如果我们的债务链条继续向居民端转移，而居民端这两年已经转移很多了，我觉得再转移下去风险很大。

供需不是房价上涨主因

《陆家嘴》：中金最近的一份研究报告显示，京沪住房总量严重不足，家庭户均住房分别为0.94套和0.91套，显著低于全G户均1.13套的水平，若考虑流动人口，北京上海的住房供需失衡状况可能更为严峻，在你看来，供需失衡是否会产生上涨压力？

叶檀：我不太会把数据当成研究里非常重要的一点，我也不认为是供求关系导致房价上涨。

以上海这样的城市来说，以前如果说库存需要消化三个月以下的话，房价会大涨，但是我们现在看到供应量下降，房价也没有上涨，这说明是有另外的力量突破了所谓的供需平衡在影响房地产市场。

像上海因为它的商业化程度很高，所以